Llegó el momento del Capital Preferente

El sector inmobiliario ha sido uno de los más golpeados por la pandemia del Coronavirus. Pero pareciera que hay luz al final del túnel. Hace poco 287 proyectos de construcción habitacional, que involucran 27.260 unidades, retomaron sus obras, según un catastro elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción. Y aunque existen otros 624 proyectos habitacionales, que consideran 91.333 unidades, aún paralizados por encontrarse en comunas en cuarentena, todo indica que estamos entrando en tierra derecha para una reactivación.

Quizás por eso estos últimos días he recibido tantos llamados de inmobiliarias, asesores financieros e inversionistas. Y todos preguntan lo mismo: ¿existe la posibilidad de obtener financiamiento vía capital preferente?

A modo de introducción, un proyecto inmobiliario se financia generalmente con una parte de deuda bancaria, una parte de preventa y otra parte que financian los socios de la inmobiliaria. Cuando la sumatoria de estas tres fuentes de financiamiento no logran alcanzar el 100% de la inversión requerida, los socios de la inmobiliaria deben buscar inversionistas que aporten el saldo restante. Esta búsqueda no es simple, dado que asociarse con un tercero nunca ha sido fácil: se debe convivir durante toda la vida del proyecto con este nuevo actor hasta que se vendan todas las unidades, no existe la posibilidad de “divorciarse” en el camino.

Es por esta razón que la alternativa de capital preferente es tan atractiva, ya que junta lo mejor de dos mundos: un aporte de capital fresco al proyecto combinado con un socio pasivo que no va a “golpear la mesa” mientras el proyecto avance de acuerdo con lo presupuestado.

Desde el punto de vista del inversionista, el capital preferente es un tipo de inversión alternativa inmobiliaria respaldada por dos fuentes de pago: (a) las unidades del proyecto inmobiliario en sí y (b) una póliza de fiel cumplimiento de contrato, generando así una adecuada relación de riesgo / retorno.

Con respecto a la primera fuente de pago, el inversionista promesa unidades del proyecto en cuestión con un descuento atractivo. Este menor valor en el precio tiene el objetivo de mitigar el riesgo de cualquier shock económico que pueda impactar las ventas del proyecto. En segundo lugar, y con el fin de mitigar la incertidumbre asociada al activo inmobiliario, se contrata una póliza de seguro que garantiza la promesa anteriormente mencionada. Esta segunda fuente de pago es muy relevante dado que es un pagador externo a la inmobiliaria.

Adicionalmente, es muy relevante conocer la experiencia de la inmobiliaria en el mercado en el cual busca desarrollar su respectivo proyecto, como también conocer la historia de esta, sus socios, principales ejecutivos y cuál ha sido su éxito en años anteriores. Esta es la piedra angular sobre la cual se construye el capital preferente.

Finalmente, el inversionista se preguntará cuál es el retorno que le reporta esta estructura y en qué plazo. Por lo general, la devolución de capital se efectúa entre 2 a 3 años desde la fecha de inversión y su retorno esperado va entre UF + 5,5% a UF + 6,5%.

Por los tiempos que corren, bien vendría analizar esta herramienta.

 

Vicente Cruz I,

Subgerente de Inversiones Alternativas

Frontal Trust