En vivienda, expectativas distópicas

Diario Financiero / 09-06-2022

Desde la región con más campamentos del país, el discurso optimista del Presidente Boric describió una agenda ambiciosa para enfrentar la emergencia habitacional. En resumen, se comprometió a entregar 260 mil viviendas para el final de su mandato, ampliar el banco de suelos y aumentar la oferta de arriendos a precio justo.

Sin perjuicio de las buenas intenciones del mandatario, lo cierto es que el país está sumido en una tendencia preocupante que expresa un aumento explosivo en el número de campamentos, el abandono de proyectos inmobiliarios y el estancamiento en el financiamiento anual de viviendas sociales. Todo ello nos sugiere que las acciones del Gobierno podrían ser insuficientes para paliar la crisis habitacional.

Primero que todo, se requiere construir un promedio de 65 mil viviendas sociales al año, lo que equivale al 50% del total de unidades aprobadas en los permisos de edificación. Es difícil creer que se cumplirá con la meta si consideramos, primero, que esto supone un aumento de un 30% respecto a la tendencia anual de viviendas financiadas durante la última década -cercana a 50 mil vouchers anuales-; y segundo, que el valor promedio de una vivienda prácticamente dobla el monto de cualquier subsidio. Si a ello sumamos que entre la obtención de un subsidio y la compra de una vivienda pueden transcurrir años, entonces el aumento de los subsidios será insuficiente si en paralelo no se generan estímulos para el desarrollo de éstas.

Lo anterior cobra aún más relevancia si consideramos las presiones actuales del mercado inmobiliario y que sugieren un escenario más pesimista que en años anteriores. En vez de aumentar el stock de viviendas sociales, la detención y el abandono de proyectos ha sido la tónica de este año. Y es que, a raíz de las presiones inflacionarias y el consecuente aumento en los costos de construcción, diversas empresas están dispuestas a abandonar proyectos antes que seguir en iniciativas que las puedan llevar a situaciones de insolvencia.

Por otro lado, la generación de estímulos a la demanda es tan importante como en la oferta. Las condiciones macroeconómicas, de financiamiento y acceso a créditos son cada vez más restrictivas. Y es aquí donde el Gobierno podría encontrarse con fuego amigo, pues la protección del mercado de capitales -factor clave en el acceso a la vivienda- es vista por algunos como una claudicación en los esfuerzos por superar el ‘modelo’.

En conclusión, es difícil pensar que con el solo deseo de aumentar la maquinaria estatal el problema se solucionará. Sin un plan multisectorial los efectos de las políticas probablemente tendrán poca incidencia. En consecuencia, estaremos ante una distopía generada por un desajuste entre las expectativas creadas y la realidad del contexto nacional. Sabemos que las familias chilenas requieren pronto de soluciones habitacionales, como también sabemos que el beneficio de la duda sobre discursos bien intencionados es tan frágil, que puede traer coletazos.

‘Es difícil pensar que con el solo deseo de aumentar la maquinaria estatal el déficit habitacional se solucionará. Sin un plan multisectorial los efectos de las políticas públicas probablemente tendrán poca incidencia’.
IGNACIO ARAVENA INVESTIGADOR ASOCIADO FUNDACIÓN PIENSA Y MS. URBAN PLANNING, NYU.
Fuente: Diario Financiero.
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