Acceso a la vivienda: Un desafío permanente
El precio de las viviendas se ha duplicado en los últimos diez años en el Gran Santiago, llegando a niveles inaccesibles para un grupo creciente de la población, en especial de sectores emergentes y medios. En paralelo, el precio de los arriendos también ha ido al alza, uno de cuyos efectos ha sido el grave aumento del número de campamentos y de familias viviendo en ellos.
Entre los factores más incidentes en este fenómeno se cuentan el aumento de la carga impositiva -como la aplicación de IVA a la vivienda-, nuevas exigencias normativas y, sobre todo, las crecientes dificultades para acceder a suelo donde construir una oferta habitacional acorde a la demanda y el consecuente mayor precio de este insumo, clave en términos de costos de edificación habitacional, situación que se repite en diversas ciudades del país.
De no corregirse esta tendencia, vamos camino a una crisis de acceso a la vivienda, provocada, en lo fundamental, por políticas públicas inconsistentes, contradictorias o inexistentes.
Hoy, por ejemplo, cada comuna determina a través de sus planes reguladores las dinámicas de ocupación y uso de su territorio. Esto es completamente legítimo, pero, en el agregado, la suma de decisiones locales tendientes a disminuir en exceso la altura y densidad de las edificaciones está terminando por afectar a quienes -también legítimamente- aspiran a vivir en lugares bien dotados de conectividad, servicios, infraestructura y equipamiento.
Por eso, es urgente avanzar hacia una planificación integrada de las ciudades en que coexisten más de una comuna. Podrá ser a través de una instancia de coordinación o de un alcalde mayor, pero lo central es que mire las necesidades actuales y futuras de las personas -incluyendo sus necesidades de vivienda y de contar con buenos espacios públicos y buena calidad de vida urbana- y defina políticas cuyo cumplimiento sea obligatorio a nivel comunal.
Una de ellas sería garantizar la provisión de suelo para fines habitacionales en un horizonte de 20 años. Otra es darle prioridad a densificar las áreas aledañas a los ejes de transporte, como es el caso del metro en el Gran Santiago. En torno a estos se podría generar una amplia oferta habitacional -cuyas características puede ser motivo de un gran acuerdo, que luego quede plasmado en los respectivos planes reguladores- para sectores medios y emergentes, así como para grupos vulnerables, en la medida en que se fortalezca el subsidio de arriendo.
También debiera fomentarse la renovación de áreas urbanas deterioradas y velar por que todas las zonas que se encuentran dentro del radio urbano con destino mixto o habitacional tengan la posibilidad de contar con servicio sanitario, lo que actualmente no ocurre y termina siendo una importante barrera para el desarrollo de proyectos de vivienda.
Asimismo, no deben desestimarse procesos cuidadosos y a su vez factibles de ampliación del radio urbano donde sea estrictamente necesario. Y digo factibles, porque la más reciente ampliación del límite urbano del Gran Santiago (PRMS 100) estableció tal cantidad de requisitos que hoy, en los “nuevos terrenos disponibles”, no se ha podido levantar ni una sola casa.
Avanzar en la implementación de estos cambios exige un trabajo conjunto entre las autoridades, la sociedad civil y la empresa privada. De igual forma, es fundamental el rol articulador que de todos ellos hace el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, del que formamos parte y al cual ofrecemos nuestra plena disposición para seguir colaborando en sus tareas.
Por último, quisiera agregar que con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y la Fundación Techo estamos trabajando en la creciente problemática de los campamentos. Tenemos una comisión dedicada a este tema, la que ha aportado estudios para complementar la información existente, y se abocará a contribuir al diseño de las políticas públicas que pongan fin a este angustiante recordatorio de que en materia de vivienda y desarrollo urbano aún tenemos grandes desafíos.